Predkupné právo je dôležitým nástrojom v oblasti nehnuteľností, ktorý umožňuje prednostné zakúpenie nehnuteľnosti pred inými záujemcami. Predkupné právo môže byť zmluvné, alebo zákonné (napr. pri podielovom spoluvlastníctve). V kontexte podielového spoluvlastníctva má tento právny nástroj zásadný význam, pretože pomáha udržiavať rovnováhu medzi spoluvlastníkmi a zamedziť, aby sa spoluvlastnícke vzťahy nekontrolovane nemenili. Tento článok poskytuje prehľad o tom, čo predkupné právo znamená, ako sa uplatňuje v praxi, aké sú dôsledky jeho porušenia a aké práva z porušenia predkupného práva máte.
Predkupné právo umožňuje spoluvlastníkovi nehnuteľnosti mať prednosť pred ostatnými kupujúcimi pri kúpe nehnuteľnosti. Toto právo podielovým spoluvlastníkom vyplýva zo zákona. V prípade, že nehnuteľnosť je predmetom predaja, musí byť prevádzaný podiel ponúknutý na kúpu najskôr ostatným podielovým spoluvlastníkom (okrem prípadu, ak sa podiel prevádza na osobu blízku). To platí pri prevode odplatnom, ale aj bezodplatnom (t. j. pri darovaní).
V kontexte podielového spoluvlastníctva je predkupné právo zvlášť dôležité. Poskytuje spoluvlastníkom možnosť udržať si kontrolu nad tým, kto môže vstúpiť do spoluvlastníckeho vzťahu. Napríklad, ak jeden zo spoluvlastníkov chce predať svoj podiel, ostatní spoluvlastníci majú právo podiel kúpiť prednostne pred inými záujemcami.
Porušenie predkupného práva môže viesť k právnym sporom a komplikáciám. V prípade, že sa predkupné právo nerešpektuje, má opomenutý podielový spoluvlastník právo požadovať nápravu. Môže uplatniť tieto práva:
Uplatnenie nárokov z predkupného práva je potrebné urobiť v lehote 3 rokov, od kedy došlo k porušeniu predkupného práva. Pritom je potrebné zvážiť taktiku, akým spôsobom možno dosiahnuť nápravu najlepšie. Čím skôr sa o porušení dozviete a čím skôr ho začnete riešiť, tým je to lepšie. Ak zistíte, že došlo k porušeniu predkupného práva ešte pred vkladom do katastra nehnuteľností, dá sa dosiahnuť aj prerušenie vkladového konania, aby k zmenám na liste vlastníctva ani nedošlo.
Porušenie predkupného práva nastáva v situácii, keď podielový spoluvlastník nehnuteľnosti predá alebo inak prevádza vlastníctvo k svojmu spoluvlastníckemu podielu na inú osobu bez toho, aby najprv poskytol možnosť nadobudnúť podiel za rovnakých podmienok svojim podielovým spoluvlastníkom. Ponuka musí byť písomná, musí obsahovať všetky podstatné zmluvné podmienky a musí byť doručená oprávneným z predkupného práva.
K porušeniu najčastejšie dochádza v podielovom spoluvlastníctve, kde jeden zo spoluvlastníkov predá svoj podiel bez toho, aby ho ponúkol ostatným spoluvlastníkom.
Predkupné právo je kľúčovým prvkom v oblasti nehnuteľností, najmä pri podielovom spoluvlastníctve. V prípade, ak máte podozrenie, že Vaše predkupné právo bolo porušené, neváhajte nás kontaktovať, a my Vám prípad zanalyzujeme (teda vyhodnotíme či došlo k porušeniu predkupného práva) a poskytneme Vám právne služby a poradenstvo, za účelom efektívneho uplatňovania Vašich práv.
V Bratislave, 17.12.2023
